Zweitbestes Halbjahresergebnis auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios

  • Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr in Höhe von 13,0 Mrd. Euro
  • Adler-Übernahme durch Ado Properties prägt Halbjahresgeschehen
  • "Immobilienaktiengesellschaften / REITs" weiterhin stärkste Käufer- und Verkäufergruppe
  • Investitionen in deutschen Metropolen stehen im Fokus, daneben u.a. Leipzig und Dresden mit hohen Marktaktivitäten
  • Prognose 2020: Trotz der Verlangsamung durch die COVID-19-Krise wird mit einem überdurchschnittlichen Endjahreswert gerechnet
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Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – haben die Marktaktivitäten auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahr zwar abgenommen, das Jahr steuert aber trotz der aktuellen konjunkturellen Unsicherheiten weiterhin auf ein überdurchschnittliches Endergebnis zu. Insgesamt sind in den vergangenen drei Monaten Wohnportfolios für 3,4 Mrd. Euro gehandelt worden. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von rund 19 Prozent. Für das erste Halbjahr summiert sich das Transaktionsvolumen somit auf 13,0 Mrd. Euro. "Das Halbjahresergebnis liegt rund 62 Prozent über dem des Vorjahreszeitraums. Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten hat sich im Vergleich zur Vorjahresmitte um rund 71 Prozent auf nun 102.000 Einheiten erhöht. Von einem Markteinbruch infolge der COVID-19-Pandemie kann nicht gesprochen werden", sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

Adler-Übernahme durch Ado Properties mit 46-Prozent-Marktanteil

Der zur Jahresmitte erreichte Gesamtwert wurde in großem Maße von einer einzigen Transaktion aus dem ersten Quartal, nämlich der Fusion der Adler Real Estate und Ado Properties, mit einem Volumenanteil von rund 46 Prozent getragen. "Ohne diesen Megadeal beliefe sich das Halbjahresergebnis auf rund 7 Mrd. Euro. Die Quartalsumsätze wären nahezu auf identischem Niveau", erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. "Investments in den Risikoklassen Value Added und Opportunistic haben weiterhin eine hohe Bedeutung, was im Jahresvergleich zu einem Rückgang des durchschnittlichen Preises je Einheit um rund 5,6 Prozent auf 127.700 Euro beigetragen hat", erläutert Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH.

Unternehmensübernahme und großvolumige Portfoliodeals sorgen für starkes Halbjahr

Neben dem Megadeal zwischen Ado Properties und Adler Real Estate, der mit rund 6 Mrd. Euro gewertet wurde, haben mehrere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zum guten Halbjahresergebnis beigetragen. "Hier kann unter anderem der Ankauf von insgesamt knapp 7.500 Wohneinheiten für insgesamt rund 770 Mio. Euro angeführt werden, die die LEG Immobilien im Rahmen von zwei großvolumigen Portfolios erworben hat", sagt Kanzler. Bereits im letzten Quartalsbericht von NAI apollo wurden unter anderem der Erwerb eines Portfolios von Deutsche Asset One mit 715 Wohn- und Gewerbeeinheiten in München und Umgebung für verschiedene offene Spezialfonds der Union Investment zu einem Preis von über 300 Mio. Euro sowie der Ankauf von rund 2.900 Wohneinheiten durch Ares für einen seiner Fonds genannt. "Im zweiten Quartal neu hinzugekommen istzudem beispielsweise der Ankauf von rund 800 Wohn- und 125 Gewerbeeinheiten durch den Private-Equity-Investmentmanager Meyer Bergman. Die erworbenen Objekte befinden sich in Frankfurt am Main sowie benachbarten Kommunen im Rhein-Main-Gebiet", so Mergen.

Infolge der Großtransaktionen nehmen im ersten Halbjahr 2020 die Größenklassen der Deals "über 100 Mio. Euro" mit insgesamt rund 9,2 Mrd. Euro und 70,7 Prozent den größten Anteil des Transaktionsvolumens ein. Auf Deals über 500 Mio. Euro entfallen hiervon rund 6,7 Mrd. Euro, auf die Größenklasse zwischen "100 und 500 Mio. Euro" rund 2,5 Mrd. Euro. Die restlichen Segmente mit Deals "unter 100 Mio. Euro" verbuchen Anteile zwischen 1,6 und 12,0 Prozent.

Nachfrage nach Neubauwohnungen weiterhin hoch

Die robuste Nachfrage nach Forward Deals bei Projektentwicklern hat sich auch im zweiten Quartal 2020 fortgesetzt. So ist das in diesem Segment generierte Umsatzvolumen im Vergleich zu der ersten Vorjahreshälfte um rund 5 Prozent auf über 2 Mrd. Euro gestiegen, was einem Anteil am Gesamtumsatz von 15,3 Prozent ausmacht. Dabei stoßen großvolumige Quartiersentwicklungen bzw. Teile dieser auch weiterhin auf großes Investoreninteresse. So erwarb Industria Wohnen nach dem Molitor-Wohnquartier mit 347 Wohneinheiten in Mainz im ersten Quartal nun 288 Wohnungen als Teil des Wohnquartiers an der Eduard-Rosenthal-Straße in Weimar. Ebenfalls im zweiten Quartal hat die Vonovia den ersten Bauabschnitt der "Gmunder Höfe" in München für rund 250 Mio. Euro gekauft. Verkäufer der 322 Wohneinheiten mit rund 25.000 m² Wohnfläche sind die Rock Capital Group, die Baywobau und UBM Development.

Immobilienaktiengesellschaften und REITs belegen die Spitzenposition auf Käufer- und Verkäuferseite

"Im laufenden Jahr steht die Gruppe der Immobilienaktiengesellschaften und REITs vor allem wegen der Fusion von Adler Real Estate und Ado Properties im Vordergrund. Hinzu kommen hohe Marktaktivitäten anderer Immobilienriesen wie Vonovia, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen oder Grand City Properties", erklärt Kanzler. Insgesamt erreichen "Immobilienaktiengesellschaften / REITs" im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 eine Vervielfachung ihres Transaktionsvolumens und sind damit derzeit die aktivsten Marktplayer (Buy-Side: 8,2 Mrd. Euro / Sell-Side: 7,5 Mrd. Euro). "Die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds erreichen auf Käuferseite vor allem aufgrund eines starken ersten Quartals, zur Jahresmitte einen Marktanteil 14,3 Prozent bzw. 1,9 Mrd. Euro. Somit belegen die Spitzenreiter vom Vorjahreshalbjahr den zweiten Platz", so Mergen. Darauf folgen die Assetmanager und Fondsmanager, die mit rund 1,3 Mrd. Euro (9,8 Prozent-Anteil) ihr Ankaufsvolumen des ersten Halbjahres 2019 leicht übertreffen konnten. Auf Verkäuferseite folgen nach den Immobilienaktiengesellschaften und REITs die Projektentwickler und Bauträger mit einem Marktanteil von 15,3 Prozent.

Internationale mit höchstem Ankaufsvolumen, deutsche Investoren mit den meisten Transaktionsfällen

Bei Betrachtung der Käufernationalitäten dominieren internationale Investoren im laufenden Jahr den heimischen Markt mit einem Umsatzvolumen von rund 7 Mrd. Euro, wofür vor allem wiederum der Großdeal von Ado Properties verantwortlich ist. Der Umsatzanteil der internationalen Anleger summiert sich damit auf rund 54 Prozent (H1 2019: 0,8 Mrd. Euro bzw. 9,4 Prozent-Anteil). Bei den deutschen Investoren hat sich das Transaktionsvolumen um 17,8 Prozent auf rund 6 Mrd. Euro (46 Prozent-Anteil) verringert. Parallel sind aber rund 90 Prozent der registrierten Deals von inländischen Käufern verzeichnet. Dies stellt einen Zuwachs von 4 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr dar und unterstreicht die unverändert große Bedeutung inländischer Investoren für den deutschen Wohnportfoliotransaktionsmarkt.

Hinsichtlich der regionalen Verteilung der Transaktionen (nach Anzahl der Transaktionen) auf Bundeslandebene bleiben Nordrhein-Westfalen und Berlin mit einem Anteil von 19,7 Prozent (H1 2019: 17,1 Prozent) bzw. 13,6 Prozent (H1 2019: 16,6 Prozent) die wichtigsten Investitionsziele. Auf kommunaler Ebene stehen unverändert die deutschen A-Standorte im Fokus des Investmentgeschehens – bei Analyse der Transaktionsanzahl allen voran Berlin und Hamburg. Weiterhin ist auch die Zahl der Ankäufe an prosperierenden Standorten in der zweiten Reihe und vor allem in den neuen Bundesländern groß. Hier wurden die meisten Abschlüsse in Leipzig, Dresden und Magdeburg verzeichnet.

Prognose: ein überdurchschnittlich starkes Jahr trotz COVID-19

Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie einschließlich des Lockdowns und des konjunkturellen Rückgangs scheinen für den deutschen Markt für Wohnportfolios bislang eher gering auszufallen. Ausgehend vom sehr guten Halbjahresergebnis, der leichten Zunahme an großvolumigen Transaktionen und der aktuell ungebrochen hohen Nachfrage nach Bestandsimmobilien und vor allem nach Forward Deals ist für NAI apollo zum jetzigen Zeitpunkt ein überdurchschnittliches Jahresumsatzergebnis prognostizierbar. Das Niveau des Vorjahres mit 19,2 Mrd. Euro wird aller Voraussicht nach jedoch nicht erreicht werden. "Ankäufe in den Risikoklassen Value Added und Opportunistic werden im zweiten Halbjahr wieder stark präsent sein. Parallel lenkt die Risikoaversion die Nachfrage in Richtung von Core-Produkten", sagt Wende. Laut NAI apollo könne es in den kommenden Monaten aufgrund der aktuellen Krise auf der einen Seite weiterhin mit Verschiebungen von Ankäufen und Angebotsrückgängen kommen. Auf der anderen Seite bestehe aber auch Potenzial, dass aus der Rezession ein steigendes Angebot, u.a. durch Notverkäufe oder den Verkauf von Problemimmobilien sowie einzelne Preisreduzierungen resultieren.

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