Die Nachfrage nach Kölner Büroflächen zeigt sich zum Ende des 3. Quartals 2025 lebhaft sowie in Teilen immer noch abwartend. Mit rund 175.000 m² vermittelter Bürofläche weist Köln ein um 16,7 Prozent gestiegenes Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q3.2024: ca. 150.000 m²) auf. Damit zeigt der lokale Immobilienmarkt einen positiven Trend.

Nachfrage konzentriert sich auf die zentralen Lagen
Deutlich wird umso mehr ein längst klarer Trend: Unternehmen suchen bevorzugt zentrale Premiumlagen. Rund 41 Prozent des Flächenumsatzes entfallen auf die Kölner Innenstadt, weitere 17 Prozent auf Deutz. Damit setzt sich die Entwicklung „Best vs. Rest“ fort. Moderne Flächen in Toplagen sind gefragt, während Randlagen zunehmend unter Druck geraten.

Dynamik durch breite Marktbewegung
Nach dem starken Jahresstart mit 62.000 m² im 1. Quartal, befeuert durch zwei Großabschlüsse des JobCenters Köln (14.500 m² und 16.500 m²), setzt sich die positive Grundstimmung im 3. Quartal fort. Vor allem die Vielzahl an mittelgroßen Vermietungen zwischen 1.000 m² und 5.000 m² trug zu dem hohen Ergebnis bei.

„Der Kölner Büromarkt zeigt eindrucksvoll seine Widerstandskraft. Wir sehen einen klaren Fokus der Nutzer auf moderne, zentrale Flächen, wobei Stadtrandlagen zunehmend ins Hintertreffen geraten. Dieses Auseinanderdriften zwischen Innenstadt/ Deutz und den Randlagen ist derzeit das prägende Marktthema“, sagt Uwe Mortag, geschäftsführender Gesellschafter von Larbig & Mortag Immobilien.

„Wir brauchen nur noch die Gremienzustimmung“
Die Transaktionszahlen reflektieren das derzeitige Vermietungsgeschehen. Die Stimmungslage bei Anmietungsentscheidungen ist hingegen in Teilen weiterhin zurückhaltend. Die konjunkturelle Lage in Deutschland lässt die Entscheidungsgeschwindigkeit verlangsamen. Vor allem Entscheidungsprozesse von überregionalen und internationalen Unternehmen ziehen sich in die Länge. Viele Anmietungsprozesse werden derzeit grundlegen durch die Immobilienwirtschaft erfolgreich geprüft, zu oft aber ohne Ergebnis. „Wir brauchen nur noch die Gremienzustimmung“ ist dabei überproportional oft der Grund des Scheiterns oder Stillstand im Prozess auf der Nachfrageseite.
Leerstand steigt leicht, bleibt aber moderat

Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 5,5 Prozent und ist im Jahresvergleich deutlich gestiegen (Q3.2024: 4,5 Prozent mit 383.000 m²). Das entspricht rund 468.500 m² vakanten Büroflächen und liegt damit weiter leicht steigend über der Fluktuationsreserve.

Der aktuell steigende Büroflächenleerstand ist nicht ausschließlich als Belastung zu verstehen. Im Gegenteil eröffnet er Chancen für beide Marktakteure. Mieter profitieren von einer größeren Auswahl an Flächen, besseren Verhandlungsspielräumen und der Möglichkeit, passgenauer auf neue Anforderungen wie ESG, Flexibilität oder Standortqualität zu reagieren. Gleichzeitig bedeutet die Situation für Eigentümer und Vermieter einen Weckruf/ Anreiz, ihre Immobilien zukunftsfähig zu positionieren. Dies kann durch Investitionen in Nachhaltigkeit, moderne Ausstattungsstandards oder flexible Nutzungskonzepte erfolgen. Damit entsteht ein lebendiger, wettbewerbsfähiger Markt, der Angebot und Nachfrage stärker in Einklang bringt und langfristig die Qualität des Kölner Büromarkts erhöht.

Stranded Assets: Kölns Büromarkt zwischen Risiko und Erneuerung
Trotz stabiler Werte zeigt sich, dass ältere und nicht sanierte Flächen künftig nur schwer vermittelbar sein werden. Ohne Investitionen in Qualität und Nachhaltigkeit droht hier ein Abgleiten in sogenannte „Stranded Assets“. Diese Gebäude sind ohne substanzielle Investitionen in ESG, Technik und Flexibilität nicht mehr wettbewerbsfähig. Besonders gefährdet sind ältere Objekte in Randlagen und sekundären Teilmärkten. Während Premiumflächen in der Innenstadt weiterhin stark nachgefragt sind, drohen viele Bestände in B- und C-Lagen zu „stranden“. Die Auswirkungen dieser Trends werden nun vor allem in betagten Büroflächen sichtbar, denn diese lassen sich künftig immer weniger über Preisanpassungen vermieten. Diese Flächen müssen verändert werden und ggf. die Nutzung als Büro hinterfragt werden. Gezieltes Refurbishment oder Umnutzung kann hier die Lösung sein. Stranded Assets sind damit nicht nur ein Risiko, sondern auch ein Katalysator für die Transformation des Kölner Immobilienmarkts, auch wenn der Weg zur Vollvermietung länger wird.

Korrektur an der Spitze, Stabilität in der Breite
Die Spitzenmiete liegt bei rund 29,50 €/ m², die Höchstmiete beträgt 31,50 €/ m². Die flächengewichtete Durchschnittsmiete steigt deutlich auf circa 20,00 €/ m².

Damit zeigen die Höchst- und Spitzenmieten im Kölner Büromarkt erstmals eine deutliche Korrektur im Jahresvergleich. Dieser Trend verdeutlicht die Marktspannung. Einerseits signalisiert das hohe Mietniveau, dass Premiumflächen in zentralen Lagen nach wie vor stark nachgefragt sind. Andererseits eröffnet die Korrektur Spielräume für Mieter, die bislang von hohen Kosten abgeschreckt waren. Für Vermieter bedeutet dies, dass Qualität, ESG-Standards und Flexibilität entscheidend bleiben, um Preisspitzen zu verteidigen. Der Markt justiert sich damit behutsam. Weg von einer reinen Preisrallye, hin zu einer differenzierteren Bewertung von Lage, Ausstattung und Nachhaltigkeit.

Der Kölner Büromarkt wandelt sich weiterhin vom Vermieter- zum Mietermarkt. Hohe, aber sinkende Mieten und steigender Leerstand verschieben die Verhandlungsmacht zunehmend auf die Seite der Nachfrager. Vermieter sind hier nun in der Vermarktung ihrer Büroflächen gefordert schnell, professionell und zielgerichtet zu agieren.

Stillstand im Neubau: Köln droht die moderne Bürofläche auszugehen
Das ausbleibende Neubauvolumen hingegen wird die Lage am Markt weitgehend stabil halten. Die Neubautätigkeit am Kölner Büromarkt ist aktuell nahezu zum Erliegen gekommen. Mit 225.000 m² Büroflächen im Bau, 120.000 m² fertiggestellter neuer Büroflächen sowie einem Vermietungsstand von über 50 Prozent in diesen Neubauten, kommen dem Kölner Büroimmobilienmarkt zu wenig moderne Büroflächen nach. Mietinteressenten stehen damit vor der Herausforderung, dass moderne, zertifizierte Büroflächen in der Regel zwei bis drei Jahre Vorlaufzeit benötigen. Ein Planungshorizont, der in einer Zeit hoher Dynamik und Unsicherheit kaum realistisch kalkulierbar erscheint. Unternehmen, die künftig Bedarf an hochwertigen Flächen haben, müssen deshalb heute schon langfristige Entscheidungen treffen, obwohl die Geschäftswelt von 2028 kaum absehbar ist. Für Eigentümer und Projektentwickler wiederum steigt der Druck, deutlich höhere Vorvermietungsquoten zu erreichen, um Baufinanzierungen und Projektstarts überhaupt zu sichern. Das Ergebnis ist, dass der Markt in eine Angebotslücke zu laufen droht. Dies hat negative Folgen für Nutzer mit Flächenbedarf und bedeuten einen Investitionsstau für Projektentwickler.

Ausblick: Gute Perspektiven trotz Herausforderungen
Mit einem Flächenumsatzplus von fast 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr und einer hohen Zahl an erfolgreichen Vermietungen in zentralen Lagen blickt Larbig & Mortag optimistisch auf das Jahresendergebnis. Die Nachfrage nach modernen Büroflächen bleibt spürbar lebendig und die Anbahnung weiterer Abschlüsse ist bereits erkennbar im Markt. Einzig die Entscheidungsfreudigkeit der Nachfrager müsste besser werden.

Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien blicken trotz der aktuell schwierigen Marktphase zuversichtlich in die Zukunft. „Die ersten 3 Quartale in 2025 waren anstrengend, aufregend und erfolgreich zugleich. Neben guten Vertragsabschlüssen mussten wir aber auch einige Projekte ohne Erfolg ad acta legen. Mit der Bilanz zum Ende des 3. Quartals sind wir sehr zufrieden und konnten uns im lokalen Büroimmobilienmarkt weiterhin behaupten. Die Anbahnung von weiteren Vertragsabschlüssen sind sichtbar und so gehen wir von einem guten Jahresendergebnis aus.“ so Mortag.
Die Prognose bis zum Jahresende: Angesichts der positiven Marktbewegung ist von einem Gesamtjahresumsatz jenseits der 235.000 m² auszugehen.