• Flächenumsatz im zweiten Quartal 2020 von 187.000 m² mit deutlicher Steigerung zum ersten Quartal
• Halbjahresumsatz mit rund 278.000 m² auf Vorjahresniveau
• Drei Großabschlüsse oberhalb der 30.000 m²-Marke mit insgesamt 125.000 m²
• Umsatzsteigerung in Größensegmenten ab 5.000 m², Abnahme der Marktaktivitäten im kleinflächigen Segment
• Handel wichtigster Flächennachfrager, getragen vom E-Commerce und Non-Food-Handel
• Prognose 2020: Lager- und Logistikmarkt im Vergleich zu anderen Assetklassen geringer von der COVID-19-Krise betroffen, Flächenumsatz nahe dem Vorjahr möglich, allerdings deutlich unter den Ergebnissen vor 2019

Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im zweiten Quartal 2020 einen deutlichen Anstieg der Marktaktivitäten erlebt. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group – liegt der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den Monaten April bis Juni 2020 bei rund 187.000 m². Damit ist das Ergebnis der ersten drei Monate mehr als verdoppelt worden. Ein besseres zweites Quartal gab es zuletzt im Rekordjahr 2017.

Für das erste Halbjahr 2020 summiert sich der Flächenumsatz damit auf rund 278.000 m², womit es sich nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (H1 2019: 277.000 m²) bewegt. "Die Ergebnisse aus den Ausnahmejahren vor 2019 bleiben zwar unerreicht. Mit Blick auf den sehr schwachen Jahresstart und die Marktrisiken im Zusammenhang mit der COVID-19-Krise ist der jetzige Flächenumsatz aber positiv zu bewerten", so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group.

Deals oberhalb der 10.000 m²-Marke mit rund 54 Prozent Marktanteil

Große Bedeutung für das Marktgeschehen der vergangenen Monate haben drei Großabschlüsse oberhalb von 30.000 m². "Der größte Abschluss ist der Neubau eines rund 50.000 m² großen Logistikzentrums, den Lidl in Erlensee errichtet", so Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Darauf folgt die Anmietung eines Onlinehändlers in einer bereits fertiggestellten Projektentwicklung im interkommunalen Gewerbegebiet Limes über 42.000 m² Hallenfläche. Diese erfolgte bereits im ersten Quartal des Jahres. Wiederum im zweiten Quartal fand der drittgrößte Deal mit einer Bestandsanmietung über 33.000 m² eines Automobilherstellers in Rüsselsheim statt.

"Dem Größensegment über 10.000 m² verhelfen diese Abschlüsse zu einem Gesamtflächenumsatz von insgesamt 149.000 m² bzw. einem Marktanteil von 53,6 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr haben Großflächen damit um über 9.000 m² bzw. über 6 Prozent zugenommen", erläutert Kanzler. Hinzugewinnen konnte auch die Größenklasse "5.001 bis 10.000 m²" (13,3 %-Anteil), während der Flächenumsatz aller kleineren Segmente im Jahresvergleich abgenommen hat (zusammen 33,1 %-Anteil).

Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes durch Handelsunternehmen

Bei Analyse der nachfragenden Branchen stellen sich die Handelsunternehmen mit rund 143.000 m² bzw. einem Marktanteil von 51,4 Prozent als wichtigster Flächennachfrager heraus. Allein im großflächigen Cluster "über 10.000 m²" sind diese für über 100.000 m² verantwortlich, die sich auf drei Abschlüsse verteilen. Mit rund 23 Prozent bzw. 20 Prozent sind die Industrie- und Gewerbebetriebe sowie die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen nahezu gleich auf. "Die langjährige Dominanz der Logistik- und Lagerdienstleister ist damit erneut unterbrochen worden, während vor allem der Lebensmittelhandel und der E-Commerce weiter in den Vordergrund drängen. Diese Entwicklung scheint aktuell von der COVID-19-Krise noch weiter beschleunigt zu werden", so Weyrauch.

Östliche Teilmärkte durch Großabschlüsse mit Bedeutungsgewinn

Veränderungen zeigen sich auch bei der räumlichen Verteilung der Marktaktivitäten. Die traditionell starken südlichen Teilmarktgebiete vereinen zwar mit über 40 Prozent weiterhin einen großen Marktanteil auf sich, werden aktuell aber von den östlichen Teilbereichen (Ost und Nord-Ost) mit zusammen rund 45 Prozent übertroffen. "Hier sind u.a. im Gewerbegebiet Limes oder in Erlensee die entsprechenden Flächenangebote entstanden bzw. großflächige Vorhaben im Bau. In zentraleren Marktbereichen waren vergleichbare Flächenentwicklungspotenziale im großflächigen Neubausegment mit guter Verkehrsanbindung zuletzt eher Mangelware", berichtet Kanzler. Die größten Neubauprojekte mit großen spekulativen Flächenanteilen werden aktuell allerdings wieder in Weiterstadt (durch Hillwood), Egelsbach (durch Frasers Property) und Mainz (durch Four Parx) entwickelt beziehungsweise geplant. Insgesamt entstehen an diesen Standorten rund 80.000 m² Hallenfläche.

Ausblick aufgrund COVID-19 schwierig, Tendenzen positiv

"Eine Prognose zur zweiten Jahreshälfte bleibt schwierig. Im Vergleich zu anderen Assetklassen und auch zu anderen Logistikregionen weist der hiesige Lager- und Logistikmarkt aber eine stabilere Entwicklung aus", so Weyrauch. Mitentscheidend für die kommenden Monate sind nach NAI apollo die weitere Nachfrageentwicklung vor allem der Industrie infolge der COVID-19-Krise, aber auch der bislang zurückhaltenden Lager- und Logistikdienstleister. Der Flächenbedarf des E-Commerce und des Food-Handelsbereichs bleibt hoch. "Mit Blick auf das sehr gute aktuelle Quartalsresultat und verschiedene Abschlüsse, die kurz vor der Finalisierung stehen, erscheint zum jetzigen Zeitpunkt ein Umsatzergebnis nahe dem Vorjahresniveau von 478.000 m² möglich", resümiert Weyrauch. Im Vergleich zum 10-Jahresschnitt von 602.000 m² wäre dies aber dennoch ein deutlicher Rückgang.