Bürovermietungsmarkt Frankfurt mit schwächster Halbjahresbilanz seit der Jahrtausendwende

  • Flächenumsatz von 116.100 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2020
  • Kleinvermietungen unter 1.000 m² für über 50 Prozent des Umsatzes verantwortlich
  • Leerstand steigt leicht auf 6,4 Prozent
  • Spitzenmiete im zweiten Quartal unverändert bei 46,20 Euro/m² und damit 5 Prozent über Vorjahresniveau
  • Prognose für 2020: Flächenumsatz von 300.000 m² möglich, Zunahme der Flächenverfügbarkeit und rückläufiges Mietniveau erwartet
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Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei spürt zum Ende des zweiten Quartals 2020 deutlich die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und die Folgen Wirtschaftseinbruchs im Zuge des Lockdowns. "Der Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer belief sich in den Monaten April bis Juni 2020 auf lediglich 46.900 m². Damit liegt das Ergebnis nicht nur spürbar unter dem bereits schwachen Vorquartal, sondern auch 73 Prozent unter Vorjahresquartal. Die vergangenen drei Monate zählen zu den schlechtesten jemals erfassten Quartalen in Frankfurt. Maßgeblichen Anteil an dem dennoch erzielten Volumen haben Deals, die zum Großteil bereits vor Beginn der Krise angestoßen wurden", ordnet Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, das Umsatzgeschehen ein.

Für das erste Halbjahr steht in Summe ein Flächenumsatz von 116.100 m², der sich fast 50 Prozent unter dem zehnjährigen Mittel in Höhe von 222.900 m² (H1 2010 – H1 2019) bewegt. "Dies entspricht dem schwächsten Ergebnis seit der Jahrtausendwende", so Wende weiter. Auch die Anzahl der Deals ordnet sich mit 199 Abschlüssen in den ersten sechs Monaten 2020 am unteren Ende der Skala ein.

Das nicht in die Gesamtanalyse einfließende Umsatzvolumen von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung hat sich nun auf 51.300 m² für das erste Halbjahr erhöht. Diese haben somit in der COVID-19-Krise gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt in Höhe von 41.800 m² deutlich zugelegt.

Kleinvermietungen marktprägend

"Infolge deutlich zurückgegangener Großabschlüsse sind Deals unterhalb der 1.000 m²-Marke zur Jahresmitte für 51,5 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Gleichzeitig weist dieses Segment innerhalb der Größenklassen eine der geringsten Abnahmen gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf", erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Dahinter folgt das Größencluster 2.501 – 5.000 m², das für über ein Fünftel des Umsatzes steht und sich mit einem Minus von rund 11 Prozent im Vergleich nur marginal unter dem Vorjahreswert bewegt. Alle anderen Größenklassen sind durch spürbare Reduzierungen geprägt.

Die beiden größten Abschlüsse des Jahres stammen weiterhin aus dem ersten Quartal 2020. Zum einen ist dies die Anmietung von 14.600 m² durch Freshfields Bruckhaus Deringer LLP im "Four", zum anderen die 4.600 m², die durch Google im "Global Tower" bezogen werden. Darauf folgt mit der Anmietung von rund 3.800 m² durch die Schwab Versand GmbH im "Jadehaus" in der Hanauer Landstraße 523 der größte Abschluss des zweiten Quartals.

Aufgrund einer Vielzahl auch an kleinen Mietabschlüssen durch die Branche "Kommunikation, IT & EDV" führt diese zum Halbjahresende das Branchenranking an. So ist hier ein Flächenumsatz von 21.900 m² bzw. ein Marktanteil von 18,8 Prozent erfasst worden. Die darauffolgenden Branchen sind "Kanzleien, Notare & Rechtsberater" mit 16,1 Prozent bzw. 18.700 m² sowie das "Bau- & Immobiliengewerbe" mit 15,5 Prozent respektive 18.000 m².

Mietniveau weiterhin stabil

Unverändert ist das Gros des Umsatzgeschehens im CBD zu verorten, in dem 56,3 Prozent der Marktaktivitäten stattfanden. "Unter den einzelnen Teilmärkten sticht neben den CBD-Märkten wie der Bankenlage (24.800 m²), dem Bahnhofsviertel (9.700 m²) oder der Stadtmitte (9.400 m²) auch Eschborn hervor, wo in Summe 10.800 m² umgesetzt wurden", erläutert Kanzler.

Das Mietpreisniveau des Frankfurter Büromarktes zeigt sich bislang unbeeindruckt von der aktuellen Krise. Sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete erreichen die Vorquartalswerte, wobei in beiden Fällen alle Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate einfließen. Die Spitzenmiete liegt zur Jahresmitte 2020 mit 46,20 €/m² 5,0 Prozent oberhalb des Vorjahresergebnisses. Für die Durchschnittsmiete mit 22,30 €/m² beträgt das entsprechende Plus 1,4 Prozent.

Flächenverfügbarkeit nimmt leicht zu

Im zweiten Quartal 2020 stehen im Frankfurter Marktgebiet rund 45.400 m² Büroflächenzugängen rund 79.800 m² Flächenabgänge gegenüber. Zu den zuletzt erfolgten Fertigstellungen zählt beispielsweise das "JACKIE & JERRIE" mit ca. 8.700 m² im Teilmarkt Flughafen in GatewayGardens. Infolge der höheren Flächenabgangszahl reduziert sich der Bürobestand zu Ende Juni 2020 auf nunmehr rund 11,40 Mio. m². "Auf Gesamtjahressicht 2020 ist derzeit mit der Fertigstellung von über 300.000 m² Bürofläche zu rechnen. Die Vorvermietungsquote für diese Flächen liegt aktuell bei 72 Prozent. Für das kommende Jahr 2021 kann nach derzeitigem Kenntnisstand die Fertigstellung von weiteren 184.500 m² Bürofläche prognostiziert werden. Hiervon sind bereits heute nur noch rund ein Drittel verfügbar", so Wende.

Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt - also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind - beträgt zum Stand 30.06.2020 rund 733.000 m². Damit ist dieser nicht nur gegenüber dem Vorquartal, sondern auch innerhalb der letzten zwölf Monate angestiegen. Die Zunahmen bewegen sich bei 14.000 m² bzw. 24.000 m². Die derzeitige Leerstandsquote beträgt damit 6,4 Prozent und liegt 0,1 Prozent-Punkte über dem Vorjahreswert.

Zunehmende Flächennachfrage in Sicht

Mit dem sehr moderaten Umsatzgeschehen hat die COVID-19-Krise in den letzten Monaten Spuren auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt hinterlassen. "Ein Anziehen der Flächennachfrage ist mittlerweile aber wieder erkennbar. Somit könnte beim Umsatz der Tiefpunkt bereits erreicht sein, zumal weiterhin einige Großgesuche im Raum stehen. Für das Gesamtjahr ist dementsprechend ein Erreichen der 300.000 m²-Marke durchaus möglich" beurteilt Wende die aktuelle Marktsituation. Dennoch sind auch in den kommenden Monaten weitere Folgen des Wirtschaftseinbruchs für das Marktgeschehen zu erwarten, die sich zeitversetzt vor allem auf den Leerstand und das Mietpreisniveau auswirken dürften.

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