Rekordjahr für den Dortmunder Büromarkt

Der Dortmunder Büromarkt blickt auf ein außergewöhnlich starkes Jahr 2025 zurück. Insgesamt wurden rund 150.000 m² Bürofläche umgesetzt. Nach Analysen der CUBION Immobilien AG entfielen davon etwa 125.000 m² auf Vermietungen - so viel wie nie zuvor - sowie weitere 25.000 m² auf Eigennutzer. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung des Vermietungsvolumens um rund 31 % (2024: 105.000 m²).

Auch die Eigennutzeraktivität legte deutlich zu und lag mit 163 % über dem Vorjahreswert (2024: 9.500 m²). Maßgeblich geprägt wurde diese Entwicklung durch zwei größere Ankäufe der Stadt Dortmund zur Selbstnutzung: die rund 15.000 m² große Immobilie Rheinische Straße 1 am Dortmunder U sowie das Objekt Heiliger Weg 74–80 mit etwa 8.600 m² Bürofläche.

Starkes Ergebnis in herausforderndem Umfeld

„Der Büromarkt Dortmund erzielt ein außergewöhnlich gutes Jahresergebnis mit dem höchsten Büroflächenumsatz seit dem Rekordjahr 2021 und einem Allzeithoch bei der Vermietungsleistung“, erklärt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG. „Rekordhohe Vermietungsumsätze, eine niedrige Leerstandsquote und weiter steigende Mieten zeigen eindrucksvoll, wie stabil sich der Dortmunder Büromarkt selbst in einem anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld präsentiert.“

Öffentliche Hand als prägender Akteur

Insgesamt wurden 127 Mietverträge registriert. Auffällig: Drei der fünf größten Abschlüsse entfallen auf die öffentliche Hand. Den größten Mietvertrag schloss die Sparkasse Dortmund mit einer Interimsanmietung über rund 21.000 m² in der Florianstraße 11 ab.

Der zweitgrößte Abschluss wurde von CUBION im „Gotic-Haus“ am Westfalendamm vermittelt, wo der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW etwa 14.600 m² für die Oberfinanzdirektion angemietet hat. Ebenfalls über CUBION erfolgte die Anmietung von rund 6.600 m² durch die Kirchliche Zusatzversorgungskasse Rheinland-Westfalen in der Voßkuhle 38.

Zu den weiteren Großabschlüssen zählt der künftige Umzug der Thalia Bücher GmbH auf rund 9.000 m² in das ehemalige Bundesbankgebäude am Hiltropwall 16, das dafür bis Mitte 2028 vollständig saniert wird. Komplettiert werden die Top-Fünf durch eine Flächenerweiterung der Stadt Dortmund um etwa 6.300 m² im Freistuhl 7.

Leerstand weiter rückläufig

Nachdem der mehrjährige Anstieg des Leerstands bereits im Vorjahr gestoppt wurde, setzte sich die positive Entwicklung 2025 fort. Die Leerstandsquote sank innerhalb eines Jahres von 4,7 % auf 4,2 %. Aktuell stehen rund 137.500 m² Bürofläche zur Verfügung, darunter etwa 10.500 m² Untermietflächen. Der Leerstand bewegt sich damit weiterhin auf einem marktgesunden Niveau.

Gleichzeitig blieb die Neubautätigkeit überschaubar: 2025 kamen lediglich 14.500 m² neue Büroflächen auf den Markt, nachdem im Vorjahr noch ein Fertigstellungsrekord von rund 122.000 m² erreicht worden war. Von den neuen Flächen sind derzeit nur noch etwa 1.300 m² verfügbar.

Branchen und Lagen: B1 an der Spitze

Mit einem Flächenanteil von rund 31 % war die öffentliche Hand auch 2025 der prägende Nachfrager. Auf Platz zwei folgen die Finanzdienstleister mit etwa 19 %, maßgeblich beeinflusst durch die Anmietung der Sparkasse Dortmund. Das traditionell starke Cluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen erreicht mit rund 14 % Rang drei, gefolgt von den sonstigen Dienstleistungen mit etwa 11 %.

Bei den Lagen setzte sich der Büroboulevard B1 mit einem Marktanteil von rund 38 % an die Spitze – vor dem Citykern mit etwa 23 %. Es folgen Phoenix West (8 %), der Technologiepark (7 %), die Ausfallstraßen Süd (rund 6 %) sowie Stadtkrone Ost und Phoenixsee mit jeweils etwa 3 %.

Mieten steigen weiter

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Bestandssegment erhöhte sich moderat auf 12,37 EUR/m² (2024: 12,29 EUR/m²). Unter Einbeziehung von Neubauten zeigt sich allerdings ein deutlicherer Anstieg: Die Durchschnittsmiete inklusive Neubau kletterte um über einen Euro auf 13,67 EUR/m² nach 12,55 EUR/m² im Vorjahr.

„Der deutliche Anstieg von rund 9 % ist unter anderem auf einen großvolumigen Mietvertrag zu einem sehr hohen Neubaumietzins deutlich oberhalb von 20 EUR/m² zurückzuführen“, erläutern die Immobilienexperten von CUBION. Hinzu kommt der Einfluss der öffentlichen Hand, deren Anmietungen regelmäßig höhere Mieten auslösen, da Vermieter entstehende umsatzsteuerliche Nachteile kompensieren müssen. Dieser Effekt wird in der gif-Richtlinie zur Berechnung von Durchschnittsmieten nicht berücksichtigt und kann insbesondere in kleineren Märkten bei vielen Anmietungen durch die öffentliche Hand zu Verzerrungen führen.

Auch die Spitzenmiete entwickelte sich ausgesprochen dynamisch und erreichte 2025 einen Medianwert von 19,65 EUR/m² (2024: 16,50 EUR/m²). Für hochwertige Neubauflächen in besten Lagen Dortmunds liegen die erzielbaren Höchstmieten inzwischen deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m² – eine Entwicklung, die CUBION seit Längerem prognostiziert und in diesem Jahr durch einen entsprechenden Großabschluss bestätigt sieht.

Positiver Ausblick

Die erneute Bestätigung von Stabilität und Leistungsfähigkeit des Dortmunder Büromarktes erlaubt einen optimistischen Blick nach vorn. Entscheidend wird sein, ob die hohe Nachfrage der öffentlichen Hand auch künftig anhält oder durch eine stärkere Aktivität der Privatwirtschaft ergänzt werden kann, die in den letzten Jahren zurückhaltender agiert hat. Steigende Mieten – insbesondere im hochwertigen Segment – sind weiterhin zu erwarten. Die Leerstandsquote dürfte vorerst auf dem aktuellen, niedrigen Niveau verbleiben Die Leerstandsquote dürfte vorläufig auf dem aktuellen, relativ niedrigen Niveau verbleiben, zumal sich für 2026 wieder ein ähnlich niedriges Fertigstellungsvolumen an Neubauten ankündigt, wie es 2025 der Fall war.